Le terme zone tendue désigne une commune où la demande de logements dépasse structurellement l’offre disponible. Cette classification repose sur des critères précis (taille de l’unité urbaine, écart de loyers, taux de logements vacants) et déclenche des effets juridiques directs sur le bail, le préavis et la fiscalité locale. Le problème en 2026, c’est qu’il n’existe plus un seul périmètre « zone tendue » mais plusieurs, selon le dispositif concerné.
Plusieurs listes de zones tendues coexistent en 2026
C’est le point que la plupart des guides en ligne ne distinguent pas clairement. Une commune peut figurer sur une liste et pas sur une autre, avec des conséquences très différentes pour le locataire ou le bailleur.
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Le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, mis à jour par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, reste le texte de référence pour le préavis réduit en location vide. Il couvre les unités urbaines de plus de 50 000 habitants et recense environ 1 149 communes.
La loi de finances pour 2023 et le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 ont créé un périmètre bien plus large pour la majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires : 3 697 communes peuvent voter une surtaxe allant de 5 à 60 % sur la part communale.
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Concrètement, votre commune peut être classée « zone tendue » pour la surtaxe sur les résidences secondaires sans pour autant ouvrir droit au préavis d’un mois prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Vérifier « sa zone tendue » sans savoir quel dispositif est en jeu revient à comparer des listes qui ne parlent pas du même sujet.
Préavis d’un mois en zone tendue : le décret de décembre 2025
Pour un locataire en résidence principale (bail vide ou meublé), le classement qui compte est celui du décret n° 2013-392 modifié. Si la commune du logement y figure, le préavis est automatiquement réduit à un mois au lieu de trois.
Aucun justificatif personnel n’est nécessaire pour en bénéficier. La seule condition tient à la localisation du logement. La pratique recommande toutefois de mentionner explicitement la zone tendue dans la lettre de congé, pour éviter toute contestation du bailleur.
Comment vérifier si votre commune figure sur la liste
Le simulateur officiel de Service-Public.fr, mis à jour conformément au décret n° 2025-1267, permet de saisir le nom de sa commune et d’obtenir une réponse immédiate. Légifrance publie le texte intégral du décret avec l’annexe listant chaque commune concernée.
- Pour un bail signé ou renouvelé à partir du 24 décembre 2025, c’est la version la plus récente du décret qui s’applique.
- Pour un bail antérieur, la liste en vigueur au moment de la signature peut être différente : le périmètre a été élargi à plusieurs reprises.
- Les grandes agglomérations (Paris, Lyon, Marseille, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Rennes, Toulon, Rouen, Grenoble) figurent toutes dans le périmètre, avec l’ensemble de leurs communes périphériques incluses dans l’unité urbaine.
Encadrement des loyers et zone tendue : deux mécanismes distincts
Toutes les communes en zone tendue sont soumises à un encadrement dit « IRL strict » : à la relocation, le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, sauf travaux ou sous-évaluation manifeste. Ce mécanisme s’applique aux 1 149 communes du décret 2013-392.
L’encadrement renforcé par quartier, qui fixe des loyers de référence au mètre carré (loyer médian, loyer majoré, loyer minoré), ne concerne qu’un nombre restreint de villes ayant pris un arrêté spécifique. Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux, Grenoble et Strasbourg appliquent ce dispositif en 2026. Se trouver en zone tendue ne signifie donc pas automatiquement que le loyer est plafonné au mètre carré.
Résidences secondaires et logements vacants : le périmètre élargi
La surtaxe sur les résidences secondaires et la taxe sur les logements vacants reposent sur le périmètre élargi à 3 697 communes. Ce chiffre, bien supérieur aux 1 149 communes du décret de 2013, reflète un choix politique d’incitation à la remise sur le marché de logements inoccupés dans des bassins de vie sous pression.
Pour un propriétaire, la distinction est directe : posséder un bien dans l’une de ces 3 697 communes expose à une fiscalité alourdie, même si la commune n’est pas classée zone tendue au sens du préavis locatif.
Location courte durée et plafond Airbnb en zone tendue
Dans les communes relevant du décret 2013-392, la location d’une résidence principale sur des plateformes de type Airbnb est plafonnée à 90 jours par an. Au-delà, le logement bascule juridiquement en meublé de tourisme, avec des obligations de déclaration et, dans certaines villes, un mécanisme de compensation (transformer un local commercial en habitation pour compenser le retrait d’un logement du parc locatif classique).
Plusieurs communes ont par ailleurs adopté des réglementations locales plus restrictives, avec un numéro d’enregistrement obligatoire et des contrôles renforcés depuis 2025.
Vérifier sa commune : la méthode fiable
Plutôt que de consulter des listes incomplètes ou des tableaux non datés, deux sources permettent une réponse certaine.
- Le simulateur de Service-Public.fr, conforme au décret n° 2025-1267, donne le statut de votre commune pour le préavis locatif en moins d’une minute.
- Le texte intégral du décret sur Légifrance liste chaque commune par département, avec le code INSEE associé.
- Pour la surtaxe résidences secondaires, le site des impôts ou la mairie confirment si la commune a voté la majoration prévue par le décret n° 2023-822.
La confusion la plus fréquente reste de croire qu’une seule liste couvre tous les dispositifs. Chaque mécanisme juridique renvoie à son propre périmètre, et seul le croisement du bon texte avec la bonne commune donne une réponse fiable. Avant de rédiger un congé, fixer un loyer ou déclarer une location saisonnière, identifier précisément quel décret s’applique à votre situation évite des erreurs aux conséquences financières directes.
