Un propriétaire à Lyon fixe son loyer de relocation en se basant sur l’ancien montant, sans vérifier le loyer de référence majoré applicable à son quartier. Résultat : le locataire conteste dès le premier mois, et le bailleur doit rembourser le trop-perçu depuis la signature du bail. Ce scénario se multiplie depuis que le calcul de l’encadrement du loyer combine deux plafonds distincts en 2026.
Double plafond en zone tendue : la mécanique qui piège les bailleurs en 2026
Depuis le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers à la relocation est reconduit du 1er août 2026 au 31 juillet 2027 dans les 28 agglomérations classées en zone tendue. Le principe reste le même : à la relocation, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer du précédent locataire, simplement révisé par l’IRL.
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Là où ça se complique, c’est dans les villes soumises aussi à l’encadrement du niveau des loyers (Paris, Lyon, certaines communes de Seine-Saint-Denis, Bordeaux, Grenoble-Alpes Métropole, etc.). Dans ces territoires, le bailleur doit respecter deux plafonds simultanés : le plafond national (dernier loyer + IRL) et le plafond local (loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral).
On retient le plus bas des deux. Si le loyer de référence majoré est inférieur au dernier loyer révisé, c’est lui qui s’applique. L’inverse est aussi vrai. Ignorer l’un des deux expose à une contestation.
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Erreur sur le loyer de référence majoré : comment le calcul dérape
Le loyer de référence majoré correspond au loyer de référence médian, fixé chaque année par arrêté préfectoral, augmenté de 20 %. Il varie selon quatre critères : le secteur géographique, le nombre de pièces, l’époque de construction du logement et le type de location (vide ou meublé).
En pratique, les erreurs viennent souvent d’une mauvaise identification du secteur. À Paris, le découpage fonctionne par quartier administratif. À Grenoble ou Bordeaux, les périmètres sont différents et parfois contre-intuitifs. Se tromper de secteur fausse tout le calcul dès la base.
Complément de loyer : la zone grise du contentieux
Un bailleur peut ajouter un complément de loyer au-delà du loyer de référence majoré, mais uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (vue remarquable, terrasse de grande superficie, équipements de standing). Ce complément doit figurer explicitement dans le bail avec sa justification.
- Le complément de loyer ne peut pas compenser un loyer de base qui dépasse déjà le plafond majoré, il s’y ajoute uniquement si le loyer de base respecte le plafond
- Le locataire dispose d’un délai de trois mois après la signature du bail pour contester le complément devant la commission de conciliation
- Les juges exigent des justifications précises : un simple « bon état général » ou « cuisine équipée » ne suffit pas à caractériser une prestation exceptionnelle
Sur ce point, les retours varient selon les juridictions, mais la tendance générale va vers un contrôle de plus en plus strict du complément de loyer.
Sanctions financières et obligation de restitution en cas de loyer non conforme
Quand un locataire conteste un loyer qui dépasse le plafond, la procédure démarre par une saisine de la commission départementale de conciliation. En l’absence d’accord, le juge peut ordonner la réduction du loyer au niveau du loyer de référence majoré et la restitution de l’intégralité du trop-perçu depuis le début du bail.
Côté sanctions administratives, le préfet peut mettre en demeure le bailleur de se conformer au plafond. Si cette mise en demeure reste sans effet, une amende administrative peut être prononcée. À Paris, la Ville a récupéré la compétence de signalement et de contrôle depuis janvier 2023, ce qui accélère les procédures.
Un cas concret de sanction récente
Un propriétaire a été sanctionné d’une amende de 4 900 euros pour non-respect de l’encadrement des loyers, selon Le Progrès. Ce type de décision reste encore minoritaire, mais le nombre de contrôles et de signalements augmente chaque année.
L’amende ne remplace pas la restitution du trop-perçu au locataire. Les deux s’additionnent. Sur un bail de plusieurs années avec un dépassement mensuel, la facture totale peut devenir lourde.
Vérification du loyer avant signature : les étapes concrètes pour éviter l’erreur
Pour fiabiliser le calcul, on procède dans cet ordre :
- Identifier le secteur géographique exact du logement sur le site de la préfecture ou de la collectivité concernée (Paris, Lyon, Bordeaux, Grenoble, Lille, etc.)
- Relever le loyer de référence majoré applicable au trimestre en cours, en fonction du nombre de pièces, du type de location et de l’époque de construction
- Comparer ce plafond local avec le plafond national (dernier loyer du précédent locataire, révisé par l’indice de référence des loyers du dernier trimestre connu)
- Retenir le montant le plus bas des deux comme loyer maximum hors charges et hors éventuel complément
- Mentionner dans le bail le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables, obligation légale depuis la loi ALUR
L’omission de ces mentions dans le bail constitue elle-même un manquement que le locataire peut invoquer. Ce n’est pas un détail de forme : un bail qui ne mentionne pas les loyers de référence fragilise la position du bailleur en cas de litige.
Fin de l’expérimentation ELAN en novembre 2026 : une incertitude à surveiller
L’expérimentation de l’encadrement du niveau des loyers, lancée par la loi ELAN de 2018 et prolongée par la loi 3Ds de 2022, arrive à échéance le 24 novembre 2026. Sans nouveau texte législatif, les arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence dans les villes concernées perdront leur base juridique.
Des discussions parlementaires sont en cours pour pérenniser le dispositif. Mais à la date de rédaction, aucun texte définitif n’a encore été voté pour l’après-novembre 2026. Pour les baux signés avant cette échéance, les clauses d’encadrement restent valables pendant toute la durée du bail.
Les bailleurs qui signent un bail en septembre ou octobre 2026 dans une ville sous encadrement ELAN ont donc intérêt à intégrer les loyers de référence en vigueur. Le risque juridique ne disparaît pas avec l’expiration du dispositif pour les contrats déjà conclus.
L’encadrement du loyer en 2026 repose sur un empilement de règles nationales et locales qui ne pardonne pas l’approximation. Vérifier systématiquement les deux plafonds avant chaque mise en location reste la seule méthode fiable pour éviter contestations, restitutions et amendes.
