ERRIAL agrège des couches cartographiques et réglementaires sur une interface unique, mais la valeur de l’outil pour sécuriser un achat immobilier dépend entièrement de la façon dont on l’exploite. Nous observons encore trop de transactions où le rapport ERRIAL est généré une seule fois, au compromis, sans vérification ultérieure, alors que le périmètre des risques couverts a été élargi depuis janvier 2025.
Décret du 29 avril 2024 : ce qui change concrètement dans ERRIAL
Le décret n° 2024-405 du 29 avril 2024, applicable depuis le 1er janvier 2025, a élargi le périmètre de l’état des risques. ERRIAL intègre désormais de nouveaux volets qui n’apparaissaient pas dans les versions antérieures du formulaire.
Pour un acquéreur, cela signifie qu’un rapport ERRIAL généré avant cette date est incomplet. Un bien situé en zone exposée au recul du trait de côte, par exemple, n’affichait pas cette mention dans les rapports produits courant 2024. Toute décision d’achat fondée sur un ancien rapport repose donc sur une cartographie tronquée.
Nous recommandons de vérifier systématiquement la date de génération du rapport fourni par le vendeur. Si elle est antérieure au 1er janvier 2025, demandez un nouveau tirage sur errial.georisques.gouv.fr avant de poursuivre la négociation.
Validité du rapport ERRIAL et obligation de remise dès la première visite
Depuis le 1er janvier 2023, l’état des risques doit être remis dès la première visite du bien, et non plus seulement au stade du compromis. Cette obligation modifie la chronologie de l’analyse pour l’acquéreur.
Le rapport ERRIAL a une durée de validité de six mois. En pratique, sur un cycle de vente long (plusieurs mois entre la première visite et la signature de l’acte authentique), le document remis initialement peut être périmé au moment de la signature. Un arrêté préfectoral pris entre-temps, une mise à jour du plan de prévention des risques naturels (PPRn) ou l’inscription d’un nouveau site pollué dans la base BASIAS modifient le contenu du rapport.
Régénérer le rapport ERRIAL juste avant la signature est la seule façon de s’assurer que les données reflètent l’état réglementaire à la date de l’acte. Conservez le PDF daté ou une capture d’écran horodatée : en cas de litige, c’est cette preuve qui fait foi.
ERRIAL et ERP : articulation technique entre les deux documents
La confusion entre ERRIAL et ERP persiste, y compris chez certains professionnels. L’ERP (État des Risques et Pollutions) est le document opposable, celui qui figure dans le dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au compromis et à l’acte de vente. ERRIAL, lui, est un service de pré-remplissage qui interroge les bases Géorisques pour produire un état des risques.
L’ERRIAL ne remplace pas l’ERP. Il le prépare. Voici les points de vigilance à distinguer :
- L’ERRIAL agrège les données cadastrales (PCI), les bases BASIAS (anciens sites industriels), les données sur les sites et sols pollués, les mouvements de terrain, la sismicité et les zones d’inondation. Il affiche une synthèse cartographique positionnant le bien par rapport à ces risques.
- L’ERP reprend ces informations mais doit être complété par le vendeur ou le diagnostiqueur avec les arrêtés préfectoraux en vigueur dans la commune, les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles, et la mention de tout plan de prévention (PPRn, PPRt, PPRT).
- Un rapport ERRIAL seul, sans vérification des arrêtés communaux, ne couvre pas l’obligation légale d’information des acquéreurs et locataires (IAL). Le vendeur reste tenu de fournir un ERP complet et à jour.
Exploiter les couches cartographiques ERRIAL pour négocier un prix
La remise anticipée du rapport ouvre un levier concret de négociation. Un bien affiché sans mention de risques particuliers mais situé en zone de retrait-gonflement des argiles à aléa fort, ou en périmètre d’un ancien site industriel répertorié dans BASIAS, justifie une discussion sur le prix.
Sur Géorisques, chaque couche de données peut être consultée individuellement. Nous recommandons de croiser au minimum trois couches :
- Retrait-gonflement des argiles : un aléa fort entraîne des obligations de conception en fondations pour toute construction neuve et peut révéler un risque de fissuration sur le bâti existant.
- Zones inondables (PPRi) : la constructibilité résiduelle et les contraintes d’assurance varient fortement selon le niveau d’aléa.
- Sites et sols pollués (base BASOL/BASIAS) : la proximité d’un ancien site industriel peut imposer des études de sol complémentaires avant tout projet d’aménagement.
- Recul du trait de côte : nouveau volet intégré, qui concerne les acquisitions en zone littorale et peut affecter la valeur patrimoniale à moyen terme.
Lorsqu’un ou plusieurs de ces risques apparaissent, demandez les arrêtés préfectoraux correspondants à la mairie avant de formuler une offre. ERRIAL signale l’exposition au risque, mais seul l’arrêté précise les prescriptions applicables à la parcelle.
Limites techniques d’ERRIAL à connaître avant de signer
ERRIAL repose sur des bases de données qui ne sont pas mises à jour en temps réel. Le Plan Cadastral Informatisé peut présenter des décalages avec la réalité du terrain, notamment sur des parcelles récemment divisées. Les données BASIAS, issues d’un inventaire historique, ne garantissent pas l’exhaustivité des pollutions passées.
ERRIAL ne détecte ni les fissures existantes ni les désordres structurels. Un bien situé hors zone d’aléa argile au sens réglementaire peut malgré tout présenter des pathologies liées au sol. Le rapport ne se substitue pas à une expertise technique du bâti.
Autre point souvent négligé : la mention « le bien n’est situé dans aucun périmètre de risque » sur ERRIAL ne signifie pas absence totale de risque. Elle signifie uniquement qu’aucun plan de prévention approuvé ne couvre la parcelle à la date de consultation. Un PPRn en cours d’élaboration n’apparaîtra pas dans le rapport tant qu’il n’est pas prescrit par arrêté.
Utiliser ERRIAL comme unique source de vérification reste insuffisant pour une acquisition. C’est un point de départ fiable, à compléter par la consultation des arrêtés en mairie, un ERP formellement rempli et, selon le contexte, une étude de sol ou un diagnostic bâtiment. La sécurisation d’un achat immobilier passe par le croisement de ces sources, pas par la confiance aveugle dans un seul outil numérique.
