La location d’un terrain agricole à un exploitant relève du bail à ferme, un contrat encadré par la loi, où le loyer porte le nom de fermage. En Wallonie, ce fermage est plafonné : il se calcule à partir du revenu cadastral et d’un coefficient fixé par le Gouvernement. Cet article détaille le calcul, la durée, les formalités et les cas où le bail à ferme ne s’applique pas.
Bail à ferme : le contrat qui encadre la location d’un terrain agricole
Quand un propriétaire met une parcelle à disposition d’un agriculteur contre un loyer, la loi sur le bail à ferme s’applique, qu’un écrit existe ou non. Les parties ne choisissent pas librement les règles : durée, prix maximal et protection du locataire (le preneur) sont fixés par le texte, et une clause contraire est écartée.
Depuis la régionalisation de la matière, le droit wallon, le droit flamand et le droit bruxellois peuvent différer. Cet article suit le régime wallon, et signale la Flandre quand les prix s’écartent. Le propriétaire qui ignore ce cadre risque de découvrir, au moment de reprendre sa terre, que le preneur est protégé. Les contraintes d’usage d’une terre agricole pèsent d’ailleurs aussi sur l’acheteur, qui reprend le bail en cours.
Prix de la location d’un terrain agricole : le fermage maximum
Le fermage maximum d’un terrain est égal au revenu cadastral non indexé multiplié par un coefficient. L’augmentation du revenu cadastral causée par des travaux du preneur n’entre pas dans le calcul. Ce mode de calcul explique qu’un prix au m² n’ait pas de sens : le loyer se compte par parcelle et par hectare, d’après le revenu cadastral de chaque terre.
Le décret wallon du 20 octobre 2016 confie la fixation des coefficients au Gouvernement, qui les révise chaque année en pondérant à parts égales le revenu du travail agricole à l’hectare et un indice des prix à la consommation. Les coefficients varient selon la région agricole où se trouve la terre et sont publiés au Moniteur belge. Ils s’appliquent aux loyers échus l’année civile suivant leur publication. Le portail de l’agriculture wallonne donne les valeurs en vigueur, qu’il faut consulter avant de fixer un loyer.
Le plafond peut être relevé pour un bail long dont la première période est plus longue que la durée de base :
- 18 ans : +36 % pour les terres (+18 % pour les bâtiments) ;
- 21 ans : +42 % (+21 %) ;
- 24 ans : +48 % (+24 %) ;
- 25 ans et plus : +50 % (+25 %), ainsi que pour un bail de carrière.
Chaque partie peut demander la révision d’un fermage excessif. L’excédent versé est remboursable pour les cinq années précédant la demande, et le droit s’éteint un an après le départ du preneur. Pour un bâtiment d’exploitation, la même logique joue : voir le loyer d’un bâtiment agricole.
Pour situer l’enjeu, le baromètre de la Fédération du Notariat donne, au premier semestre 2022, un prix moyen de 37 011 € l’hectare en Wallonie et de 63 105 € en Flandre, pour 53 193 € à l’échelle du pays. Le fermage plafonné ne suit pas ces prix de vente : le loyer d’une terre dépend de son revenu cadastral, pas de sa valeur de marché.
Durée du bail à ferme et renouvellement
Le bail à ferme est conçu pour durer. La durée de base est de plusieurs années, le bail se reconduit en principe à son terme, et le preneur ne perd pas sa terre à l’échéance comme un locataire ordinaire. Les majorations de fermage ci-dessus récompensent les engagements longs : un bail de 18 ans, de 25 ans ou un bail de carrière court sur la vie professionnelle de l’exploitant.
Pour le propriétaire, la conséquence est nette : louer une terre à un agriculteur revient à en confier l’usage pour longtemps. Après la période longue, le fermage retombe à son montant de base.
Bail écrit, état des lieux et enregistrement
Un modèle-type de bail sous seing privé existe, établi par arrêté ministériel du 7 octobre 2021, et un arrêté du Gouvernement wallon du 20 juin 2019 fixe le contenu minimal de l’état des lieux du bail à ferme. Rédiger le bail sur ce modèle et dresser l’état des lieux à l’entrée évite les litiges de fin de bail sur l’état des terres et des bâtiments.
Le bornage compte dans cet état des lieux : savoir où s’arrête la parcelle louée évite les conflits avec les voisins, et le bornage d’une parcelle rurale se chiffre à part. Pour le reste des formalités (enregistrement, mentions obligatoires), un notaire ou le service agricole de la Région confirme les règles en vigueur.
Louer une prairie ou un terrain à un particulier
Une prairie pour des chevaux de loisir ou un potager ne sont pas toujours loués à un exploitant. Dans ces cas, la qualification de bail à ferme dépend de l’usage réel et du statut du locataire, et le plafond de fermage ne s’applique pas de la même manière. Le prix résulte alors d’un accord entre les parties, et la durée peut être plus courte.
Le propriétaire qui veut tirer un revenu d’une terre sans bail à ferme dispose d’autres options, présentées dans l’article sur la valorisation de terres agricoles. Mieux vaut faire vérifier la qualification du contrat avant la signature, car un bail conclu avec un particulier peut être requalifié.
Reprendre ses terres ou les vendre pendant le bail
Le propriétaire ne reprend pas sa terre à sa guise : le congé obéit à des motifs et à des délais fixés par la loi, et le preneur dispose d’un droit de préemption en cas de vente. Le détail se trouve dans l’article consacré à la reprise d’une terre louée à un fermier.
Avant de louer, un propriétaire gagne à calculer le fermage maximum d’après le revenu cadastral et à prévoir la durée de son engagement. Le coefficient de l’année en cours, publié par la Région wallonne, reste la première donnée à relever.
